En bref
Après 70 ans, deux options restent ouvertes : donner maintenant, ou laisser la succession faire. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant reste entier, mais chaque palier d’âge renchérit la nue-propriété : à 71 ans, elle passe de 60 à 70 % de la valeur du bien. Le don d’argent exonéré se ferme à 80 ans, sauf pour un logement neuf ou une rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2026.
La donation de son vivant après 70 ans, option par option : ce que l’âge change, les paliers de la nue-propriété, le don d’argent, le projet de 2027 et ce qui doit vous rester.
Donner maintenant ou attendre : ce qui sépare les deux options
Donner maintenant, c’est utiliser les abattements de son vivant, figer une valeur au jour de l’acte et, en gardant l’usufruit, continuer d’habiter le bien ou d’en toucher les loyers. Attendre, c’est garder la pleine maîtrise de son patrimoine jusqu’au bout, au prix de droits de succession calculés plus tard, sur une valeur peut-être plus élevée.
Aucune règle n’interdit de donner à 75, 85 ou 95 ans. Ce qui change avec l’âge, c’est le coût de certaines formes de donation et l’accès à certaines exonérations. L’écart entre les deux options dépend donc moins de l’âge lui-même que des paliers franchis.
Ce que l’âge ne change pas : abattements et rappel des 15 ans
L’abattement, la part transmise sans droits, est le même à 70 ans qu’à 40 : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant, en 2026. Il se reconstitue tous les 15 ans. Les donations consenties dans les 15 ans qui précèdent une nouvelle donation ou le décès sont rappelées, c’est-à-dire additionnées pour calculer ce qui reste d’abattement.
Au-delà de l’abattement, les droits en ligne directe suivent un barème progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 %, 15 %, et 20 % entre 15 933 € et 552 324 € de part taxable, tranche où se situent la plupart des donations familiales. Pour 100 000 € taxables, les droits atteignent 18 194 € en 2026.
La nue-propriété, plus chère à chaque palier d’âge
Donner la nue-propriété en gardant l’usufruit, le démembrement, permet de ne payer des droits que sur une fraction de la valeur du bien. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. Cette fraction dépend de l’âge du donateur au jour de l’acte, selon le barème fiscal de l’article 669 :
| Âge du donateur usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété donnée |
|---|---|---|
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple construit pour mesurer l’écart, au barème de 2026 : une maison de 400 000 €, donnée en nue-propriété à un enfant unique. À 70 ans, la nue-propriété vaut 240 000 € ; après l’abattement de 100 000 €, 140 000 € sont taxés, soit 26 194 € de droits. À 71 ans, elle vaut 280 000 €, 180 000 € sont taxés, soit 34 194 €.
Le 71e anniversaire coûte ici 8 000 € de droits en 2026, et le 81e en coûterait autant. Entre deux paliers, attendre quelques mois ne change rien ; à l’approche d’un anniversaire de dizaine, signer avant fait la différence.
Le don d’argent : 80 ans, et une fenêtre jusqu’au 31 décembre 2026
Le don familial de sommes d’argent ajoute, en 2026, 31 865 € exonérés à l’abattement classique, par donateur et par bénéficiaire majeur, tous les 15 ans. Il suppose un donateur de moins de 80 ans au jour du don. Après 80 ans, un don d’argent reste possible, mais il entame l’abattement de 100 000 € au lieu de s’y ajouter.
Un second dispositif, temporaire, exonère les dons d’argent versés depuis le 15 février 2025 pour acheter un logement neuf ou sur plan, ou pour une rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Il n’impose aucune condition d’âge au donateur et ferme le 31 décembre 2026. La limite est de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, et l’argent doit être utilisé au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.
Pour un donateur de plus de 80 ans dont un enfant ou un petit-enfant achète un logement neuf, c’est aujourd’hui la seule voie d’un don d’argent exonéré en plus de l’abattement classique.
Le projet de 2027 : ce que dit le texte déposé
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, prévoit deux mesures temporaires pour les dons d’argent en pleine propriété consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.
La limite du don familial passerait de 31 865 € à 50 000 €. La part taxable serait soumise à un taux unique de 6 %, au lieu du barème progressif, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire.
Le taux de 6 % prévu pour 2027 ne pose aucune condition d’âge au donateur, mais vise un bénéficiaire de 18 à moins de 50 ans, enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. Il ne concerne ni les biens immobiliers, ni la nue-propriété. Ce n’est qu’un projet : le texte peut être amendé ou abandonné au Parlement.
Le bénéficiaire que vous visez a-t-il moins de 50 ans, et la donation porterait-elle sur de l’argent ? Si l’une des deux réponses est non, le projet ne change rien à votre arbitrage, et attendre 2027 n’apporte rien.
Donation-partage, réserve, et ce qui doit vous rester
Une donation est définitive. Avant de signer, trois points se vérifient :
- avec plusieurs enfants, la donation-partage, signée devant notaire avec tous les enfants, répartit les biens et fige en principe leur valeur au jour de l’acte, quand une donation simple peut être réévaluée au décès pour comparer les parts ;
- la réserve héréditaire, la part du patrimoine qui revient obligatoirement aux enfants, limite ce qui peut être donné à un seul d’entre eux ou à un tiers ;
- l’acte peut prévoir une clause de retour en cas de décès du bénéficiaire avant le donateur, ou une clause d’inaliénabilité qui interdit la revente pendant un temps.
Reste la question des moyens. Une donation après 70 ans se calcule après avoir chiffré ce qu’il faudra pour vivre, se soigner et, le cas échéant, financer une perte d’autonomie. L’épargne placée sur un contrat d’assurance vie suit ses propres règles, présentées dans l’assurance vie dans une succession.
Avant de prendre rendez-vous chez le notaire
Notez la date de votre prochain anniversaire de dizaine et la valeur estimée du bien. Listez les donations faites depuis 15 ans à chaque bénéficiaire. Si un enfant achète un logement neuf, le versement doit intervenir avant le 31 décembre 2026. Pour un don d’argent à un bénéficiaire de moins de 50 ans, suivez le vote du budget 2027 avant de trancher.
Sources
- Code général des impôts, article 669, version en vigueur depuis le 31 décembre 2003
- Service-public.gouv.fr, « Quels sont les droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur ? » (F14203), vérifié le 13 mai 2026
- Service-public.gouv.fr, « Droits de donation – Biens imposables et principales exonérations » (F10203), vérifié le 1er janvier 2026
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 4, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026
